• Задать вопрос менеджеру

Экспресс-заказ

Twitter новости

Обучение письменному иноязычному общению на основе ИКТ http://t.co/IK2NAjncrk

Online-опрос

Антиплагиат онлайнДипломант
Яндекс.Метрика
Бесплатно » З »

Земельные отношения

Земельные отношения
Право государственной собственности на землю

В ст. 224 ГК государственная собственность определена как собственность, не являющаяся собственностью частной и муниципальной. Это общее, но четкое определение.

Государственная собственность делится на федеральную и собственность субъектов Федерации. Но раздел ее законом пока не закреплен.

Сказанное относится и к государственной собственности на землю. Здесь также необходим закон о разграничении земель на земли федеральные и земли субъектов Федерации, о критериях разграничения.

При разграничении земель необходимо иметь в виду, что все федеральные земли расположены на территории (в границах) субъектов Федерации. Других федеральных земель нет и быть не может. Поэтому все земельные участки, занимаемые федеральными объектами (зданиями, сооружениями, предприятиями и др. ), относятся к федеральной собственности. Это также - земли транспорта, коммуникации, связи, космонавтики, обороны и др. К федеральным землям относятся и другие земли, выделяемые для федеральных нужд и программ. С другой стороны, передача объектов федеральной собственности в собственность субъектов Федерации влечет за собой переход земельных участков в собственность субъекта федерации.

Российская Федерация является самостоятельным субъектом гражданских и земельных отношений, и от ее имени выступают органы власти в рамках своих полномочий (ст. 124-127). Они распоряжаются только федеральными землями и не вправе распоряжаться землями субъектов Федерации, муниципальными и частными землями.

Субъекты Федерации также являются субъектами гражданских и земельных отношений. Они - собственники земли и других природных ресурсов на своих территориях. От имени субъектов выступают их органы власти в пределах своей компетенции. Они осуществляют права владения, пользования и распоряжения своей землей (ст. 124-127 ГК) и не вправе распоряжаться федеральными, муниципальными и частными землями. Это еще одна причина почему так необходимы законы о разграничении имущества, и в том числе земли, на федеральную собственность и собственность субъектов Федерации.

В этой связи необходимо отметить, что иногда высказываются мнения о том, что будто бы гражданское право вообще не должно регулировать отношения государственной собственности на землю. Однако в дальнейшем государство (его органы) могут предоставлять свои земли гражданам в собственность или пользование, в аренду, или продавать их. Здесь государство действует как собственник, на него распространяются нормы ГК о юридических лицах; государство в данных случаях - равноправная сторона в гражданских и земельных отношениях.

Государство (в лице своих органов власти) может изымать земли (выкупать у собственников) для государственных и муниципальных нужд. Но здесь государство выступает уже не как собственник земли, а как публичная власть. В ЗК необходимо четко определить перечень государственных и муниципальных нужд, для которых изымаются земли.

Право муниципальной собственности на землю

В соответствии со (ст. 112 и 130 Конституции РФ и ст. 124-127 ГК муниципальные образования - это город, сельский район, поселок, сельский населенный пункт. От их имени выступают органы местного самоуправления, т. е. муниципальные органы, осуществляя права владения, пользования и распоряжения муниципальной земельной собственностью, в том числе земли. Федеральными землями, землями субъектов Федерации и частными землями они не распоряжаются.

В ГК нормы о муниципальной собственности на землю также сформулированы очень кратко, без конкретизации. Они должны найти свое раскрытие в ЗК.

Порядок отнесения земель к муниципальной собственности устанавливается законодательными актами РФ и субъектов Федерации ( ЗК и другими правовыми актами).

В муниципальную собственность могут включаться также земли, приобретаемые по решению местной администрации у собственников земельных участков путем их выкупа в установленном порядке, а также земли, передаваемые из федеральных земель и земель субъектов Федерации.

Муниципальные земли - это земли, занятые муниципальными объектами (школами, предприятиями, объектами и др. ), земли общего пользования (улицы, площади, скверы, водоемы, пляжи, лесные участки, парки, кладбища и др. ), то есть все земли, за исключением федеральных земель и земель субъектов Федерации и частных земель.

Распоряжение и управление муниципальными землями осуществляется органами местного самоуправления, т. е. муниципальными органами.

Право пожизненного наследуемого владения землей

Пожизненное наследуемое владение землей - следующее важное вещное право на землю. Правда, с момента его возникновения у некоторых стали возникать сомнения в его необходимости. Говорили, что здесь происходит смешение его с правом владения в триаде содержания права собственности, что оно непонятно и т. д. Думается, это происходило от недопонимания нового важного института земельного права, близкого к праву собственности.

Оно может явиться переходным, но пока сохраняется, так как миллионы граждан имеют землю на основании этого права и государство не отнимает ее и не заставляет ее выкупить.

Кроме того, государство закрепило за гражданами участки в собственность в пределах установленных норм, а сверх норм (например, при большемерных участках) - в пожизненное наследуемое владение.

Владелец вправе сдавать участок другим лицам в аренду или безвозмездное пользование.

Владелец вправе передать участок по наследству, но не вправе совершать сделки, влекущие отчуждение участка.

Это право, таким образом, уже очень близко к праву собственности. Может быть, оно само собой когда-либо исчезнет, но государству преждевременно насильственно его упразднять.

В пожизненном наследуемом владении по желанию граждан могут находиться предоставленные им ранее земельные участки, в том числе сверх нормы бесплатной передачи в собственность до установленных предельных размеров, а также при получении этих участков по наследству.

Данная форма права на землю впервые была установлена Основами законодательства о земле бывшего СССР в апреле 1990 г. В те годы шла острая борьба, дискуссия о возможности права частной собственности в РФ на землю. Победила точка зрения противников частной собственности на землю. Право пожизненного наследуемого владения землей было введено как альтернатива частной собственности. К тому же термин владение понимается как близкий к термину собственность.

В ЗК 1991 г. это право было предусмотрено как самостоятельная форма права на землю.

Указом Президента РФ от 23 декабря 1993 г. о приведении земельного законодательства в соответствие с Конституцией РФ это право отменено и сохранено только за лицами, получившими в установленном порядке его до конца 1993 г. , а также по наследству. ГК это право восстановлено и существует с правом собственности.

Участки на праве пожизненного наследуемого владения владельцами по их желанию могут выкупаться в собственность в рассрочку.

Право постоянного (бессрочного) пользования землей

К вещным земельным правам отнесено также постоянное (бессрочное) пользование землей. Ранее оно рассматривалось в земельном законодательстве как основное и главное право на землю. Поэтому нормы о пользовании землей были сформулированы в ЗК наиболее подробно. Иногда говорят, что ныне в праве пользования землей нет необходимости, поскольку есть право аренды. Тем более, что в ГК прямо имеется такой термин, как пользование на праве аренды. Но это не умаляет и не отвергает право пользования, ибо оно в данном случае - постоянное, бесспорное, а аренда - временный, срочный вид пользования. Иное дело - временное (срочное) пользование. Необходимо ли оно?

ГК содержит ряд основополагающих норм о землепользовании (ст. 268-270). В ЗК регулируется предоставление земель в постоянное пользование (ст. 26-28, 57-59, 61-68, 80 и др. ).

Земельные участки предоставляются в пользование из государственных и муниципальных земель.

В пользование предоставляются участки также частными собственниками - физическими и юридическими лицами.

В качестве пользователей выступают физические и юридические лица, предприниматели, коммерческие организации, колхозы и совхозы, оставшиеся на прежней организационно-правовой форме и т. д.

Участки, предоставленные в пользование, остаются в государственной, муниципальной или частной собственности.

Пользователь имеет право владения (фактического обладания) участком и право пользования им (извлечения из земли полезных свойств). Распоряжаться землей пользователь не вправе за исключением случаев, предусмотренных законом (например, во вторичное, временное (срочное) пользование (в аренду), либо с согласия собственника).

Государственный или муниципальный орган принимает решение о предоставлении земель в пользование. Кроме того, может заключаться договор о предоставлении участка в пользование. Собственник или владелец земли может предоставлять участок также по договору.

Земельный сервитут

В числе вещных прав на землю ГК (ст. 276-177) предусмотрел право других граждан и юридических лиц на ограниченное пользование чужим земельным участком. Такое право называется земельным сервитутом. В ЗК такого права (по наименованию) не было и нет, но фактически оно подразумевалось (например, в виде использования земельного участка для изыскательских и геолого-разведочных работ, строительства дороги, линии связи, водопровода и т. д. ).

Таким образом, земельный сервитут определяется двояко: с одной стороны - как право на ограниченное пользование чужим земельным участком, с другой стороны - как некоторое ограничение права собственника (владельца, пользователя или арендатора) данного участка в пользу других лиц.

Почему и для чего необходим сервитут? Прежде всего, для прохода, проезда, прокладки трубопровода и др. Точно так же сервитут необходим, например, для прогона скота, прокладки газопровода или водопровода, установки телефонных столбов и т. д.

Сервитут, как правило, является постоянным и может быть прекращен лишь тогда когда необхлдимость в нем отпала или пользователи сервитута сами от него отказались.

Сервитут предоставляется с согласия собственника (владельца, пользователя или арендатора) земельного участка, а в случае его несогласия и возникновения спора по решению суда, арбитражного суда.

Собственник (а также владелец, пользователь, арендатор) участка вправе заключать с гражданами и юридическими лицами соглашение об условиях пользования земельным сервитутам и размерах платы за него.

Право временного (срочного) пользования землей

Это право не предусмотрено в перечне вещных прав, так как не является постоянным пользованием. Пользование может возникать по договору, но на него не распространяется регулирование сделок с землей. Временное (срочное) пользование землей предусмотрено ст. 264 ГК, а предоставление в срочное пользование - ст. 269 и 270 ГК и др.

Временное пользование землей может быть краткосрочным - до 3 лет, и долгосрочным - до 10 лет, для оленеводства и отгонного животноводства - до 25 лет.

Во временном пользовании, по существу, находятся служебные земельные наделы работников лесного хозяйства, транспорта и др. , так как эти участки предоставляются на время трудовых отношений работника с организацией. Если жилье на участке служебное, оно может быть приватизировано работником, а, следовательно, и часть участка в пределах установленных норм может быть передана ему в собственность. Остальная часть участка может быть передана в пользование или аренду.

Во временное пользование предоставляются участки под огороды, для сенокошения, пастьбы скота и других временных целей. Во временное пользование земля может предоставляться, например, при строительстве временных объектов - для дорог, складов стройматериалов и т. д.

Временными землепользователями могут быть граждане и юридические лица.

Предоставляют землю во временное пользование граждане и юридические лица - собственники, владельцы, постоянные пользователи (во вторичное пользование), арендаторы в предусмотренных в новом ЗК случаях.

Право аренды земли

Это право предусмотрено ст. 264 ГК (как и временное пользование), и, кроме того, ст. 269-270 ГК предусмотрено право сдачи (предоставления) в аренду. Более детально аренда земли должна регулироваться новым ЗК.

На условиях аренды земельные участки могут предоставляться гражданам РФ, иностранным гражданам, лицам без гражданства, юридическим лицам РФ, иностранным юридическим лицам, международным объединениям и организациям с участием юридических лиц РФ и иностранных юридических лиц, иностранным государствам. Как видно, круг субъектов права аренды земли очень широк.

Впервые право аренды введено союзными Основами законодательства о земле (апрель 1990 г. ). Оно было предусмотрено ЗК и другими актами.

Передача в аренду земельных участков, находящихся в частной собственности, может осуществляться их собственниками, а земельных участков, находящихся в государственной и муниципальной собственности, - соответствующими органами исполнительной власти (администрацией). Землевладельцы и землепользователи могут сдать земельные участки в аренду с разрешения собственника.

Аренда возникает в силу закона и на основе договора, заключаемого арендодателем (собственником) и арендатором. В договоре определяются условия использования земли, размер и порядок внесения арендной платы, которая определяется соглашением сторон и может выплачиваться в денежной или натуральной форме.

Аренда земли бывает краткосрочной - до 3 лет и долгосрочной - до 50 лет.

Поскольку аренда земли и краткосрочное землепользование имеют много сходных черт, иногда высказывается предложение отказаться от временного пользования землей и о замене его арендой земли. Вопрос заслуживает внимания и должен быть решен в ЗК.

Право хозяйственного ведения и право оперативного управления - применимы ли они к земле?

Субъектами гражданских и земельных отношений являются также казенные предприятия и унитарные государственные и муниципальные предприятия. Однако, поскольку они не являются частными юридическими лицами, вопрос об их праве на землю имеет свои особенности.

Здесь может возникнуть вопрос о хозяйственном ведении или оперативном управлении. Об этом говорится в гл. 19 ГК (ст. 294-300).

Но указанные категории не применяются по отношению к праву на землю, в гл. 17 ГК они не предусмотрены. И в прежней системе они не применялось, а применялись право пользования и владения, а также в установленных пределах - право распоряжения. Об этом писали А. В. Венедиктов, А. В. Карасс, С. Н. Братусь, Г. Н. Полянская. Названные институты и по новому ГК применяются к имуществу, но не к земле и другим природным ресурсам. В гл. 17 ГК, специально посвященной правам на землю, ничего не говорится о хозяйственном ведении и оперативном управлении землей. Речь идет лишь о владении и пользовании (в том числе аренде) о праве постоянного пользователя землей распоряжаться ею с согласия собственника.

Основания возникновения и прекращения прав на землю

ГК, формулируя основания возникновения прав на имущество, а также основания их прекращения, имеет в виду, что они распространяются и на права на землю. Земельным законодательством они регулируются достаточно подробно.

Одним из главнейших оснований возникновения прав на землю является предоставление земельных участков из государственной и муниципальной собственности в частную собственность, пользование, аренду. Частные собственники могут также предоставлять земельные участки в пользование и аренду другим лицам.

Основания возникновения и прекращения прав на землю неразрывно связаны, перекрещиваются: у одних возникает право на землю, у других оно прекращается. При предоставлении земли из государственной и муниципальной собственности в частную прекращается право государственной и муниципальной собственности и возникает право частной собственности и наоборот

Одним из способов прекращения права на землю является изъятие (выкуп) земли для государственных и муниципальных нужд (ст. 278-282 ГК) и изъятие земельных участков в связи с нарушением земельного законодательства (ст. 284-286 ГК). Эти основания должны быть четко сформулированы в новом ЗК.

Наиболее распространенными основаниями возникновения прав на землю являются сделки с землей. Они закреплены в ст. 260 ГК и названным выше Указом Президента РФ. В новом ЗК они должны быть тщательно расписаны.

Нет необходимости подробно останавливаться на всех видах сделок. Но для купли-продажи необходимо сделать исключение. Имеются сторонники, но много и противников купли-продажи земли. Но высказываются возражения о широкой купле-продаже сельскохозяйственных земель. ГК ее предусматривает (хотя и не прямо), но не конкретизирует, таким образом, отсылая к земельному закону. В процессе разработки нового ЗК это являлось одним из острейших вопросов. Вероятно, и куплю-продажу сельскохозяйственных земель можно ввести в жесткие рамки, чтобы избежать резко отрицательных последствий. Запрещается продажа для использования земли не по целевому назначению. ГК предусматривает изъятие (выкуп) земель в таких случаях (гл. 17ст. 284-287) и отсылает к земельному законодательству. Таким образом, следует установить ограничения использования сельскохозяйственных земель. Их нельзя пускать в общий земельный рынок. Рынок сельскохозяйственных земель должен быть обособлен. Покупатели земли (в том числе и иностранные физические и юридические лица) если они желают добросовестно вести сельскохозяйственное производство, должны иметь право купить ее. В России добывается и отправляется на экспорт много нефти, газа и леса. Но ведь землю нельзя вывезти за границу, ее можно использовать честно и добросовестно, и тогда купля-продажа земли не приведет к отрицательным последствиям. Имеются и экономические механизмы регулирования, в данном случае - прогрессивный земельный налог, стимулирование их рационального и эффективного использования, усиление государственного контроля за использованием и охраной всех, и особенно сельскохозяйственных, земель.

Применима ли к земле приобретательная давность?

Интересным и важным является вопрос о приобретательной давности (ст. 234 ГК). К праву на имущество, кроме земли, она применяется. Применима ли она к возникновению права собственности на землю? Думается, не всегда. В гл. 17 ГК она не предусмотрена. Земля изначально всегда была в государственной собственности, поэтому государственные или муниципальные земли вряд ли могут быть ничейными. Кроме того, земля особый объект недвижимости. Однако на практике многие граждане долгое время пользовались (или пользуются) неоформленными участками, затем эти участки могут оформляться органами власти в собственность, пользование, владение, аренду по установленным нормам и в общем порядке. Если участок находится в частной собственности, но собственник не объявляется и не предъявляет свои права на участок, на него распространяются нормы о приобретательной давности. Тем не менее вопрос требует детального решения в новом ЗК.

Регистрация прав на землю

В ст. 131 ГК говорится о регистрации права собственности и других прав на недвижимость, в том числе на землю. Регистрация проводится в едином государственном реестре учреждениями юстиции. Система этих органов в настоящее время опускается только до области, края, республики. Имеются органы и в крупных федеральных городах. В районах таких органов нет. Предполагается в районах и городах создать филиалы регистрационных органов юстиции. Кроме того, указанной статьей ГК предусмотрена кроме государственной регистрации специальная регистрация отдельных видов имущества (в соответствии с законом). Такая специальная регистрация прав на землю осуществляется органом по земельным ресурсам и землеустройству (то есть земельным комитетом). Это следует из ст. 261 ГК, в которой прямо называются специальные органы. Земельные органы проводят землеустройство, определение границ участков и выдают документы на них.

Реквизиция и конфискация - применимы ли они к земельным участкам?

Реквизиция - это изъятие в установленных законом случаях (стихийные бедствия, эпизоотии, эпидемии, аварии и др. ) имущества с выплатой его стоимости (гл. 15, ст. 242 ГК). В гл. 17 реквизиция земли не предусмотрена. Это особый объект имущества, по отношению к которому практически невозможно применение реквизиции. Она применима к домам и сооружениям, транспортным средствам, продовольствию и т. д. В отношении земли существует специальная мера - изъятие (выкуп) ее для государственных или муниципальных нужд или за нарушение земельного законодательства (гл. 17 ГК), но не в тех случаях, которые предусмотрены для реквизиции иного имущества (не земли).

Конфискация имущества предусмотрена ст. 243 ГК РФ, гл. 15. В гл. 17 о ней не говорится. Но в отношении земли как имущества (хотя и особого) возможна конфискация. Однако законом необходимо определить случаи и порядок конфискации земли. Например, в приговоре суда необходимо обязательное указание о конфискации. Без этого конфискация земли невозможна.

Права и обязанности субъектов прав на землю, их гарантии и защита

ГК в общей форме говорит о праве и обязанностях держателей земли, гарантиях и защите их прав. Особенно выделяется судебный и арбитражно-судебный порядок их защиты.

В ст. 52-54 ЗК подробно урегулированы указанные вопросы и нет необходимости подробно их рассматривать. К сожалению, многие статьи ЗК отменены названным выше Указом Президента РФ (от 24 декабря 1993 г. ), в силу чего ослаблены гарантии и защита земельных прав. Это еще раз свидетельствует о необходимости скорейшего принятия нового ЗК. Ст. 52-54 ЗК целесообразно усовершенствовать, дополнить новыми положениями, соответствующими современным условиям. Следовало бы предусмотреть и расширить рассмотрение земельных споров третейскими судами. Административный порядок рассмотрения этих споров, как правило, не должен иметь места, за исключением случаев, когда обе спорящие стороны сами согласны передать спор на рассмотрение администрации.

Важное значение имеет вопрос о праве собственников и других держателей земли пользоваться природными ресурсами, расположенными на земельном участке.

ГК (ст. 260, гл. 17) предусматривает возможность права собственности на находящиеся на его земельном участке собственника замкнутые водоемы, леса и другую лесную растительность, а также его право использования по своему усмотрению всего, что находится над и под поверхностью этого участка. Однако если отраслевым законодательством предусмотрено иное, действует норма этого отраслевого законодательства.

Данная норма имеет важное значение, так как она расширяет права собственника земельного участка - как право собственности, так и право пользования.

Закон о недрах закрепил право государственной собственности на недра, поэтому собственник участка не имеет права собственности на полезные ископаемые, в том числе общераспространенные (песок, глина, гравий, сапропель, а также торф). Он вправе только пользоваться ими.

По лесному законодательству, собственник леса - государство. Собственник земельного участка - сельскохозяйственное формирование, в том числе фермерское хозяйство, - является владельцем участка лесного фонда (ст. 10 Основ лесного законодательства), что противоречит указанной статье ГК, а в ст. 11 Основ закреплены функции его как владельца леса. Как владелец, он ведет учет лесов, дает лицензии на лесопользование, ведет лесное хозяйство или привлекает для этих целей специалистов.

В соответствии с новым Водным кодексом РФ государственный водный фонд находится в государственной собственности. Замкнутые непроточные искусственные водоемы на земельных участках не входят в государственный водный фонд. Следовательно, они находятся в собственности собственника земельного участка.

Животный мир по новому Закону о животном мире также находится в государственной собственности, и поэтому собственник земельного участка не является собственником животного мира, а лишь пользуется им в установленном порядке (по лицензиям, за плату и т. д. ).

Литература:

1. Ведомости Съезда народных депутатов и Верховного Совета РСФСР, 1990, N 26, ст. 327; 1991, N 1, ст. 4; 1990, N 26, ст. 324; 1991, N 1, ст. 4.

2. Ведомости Съезда народных депутатов и Верховного Совета РФ, 1992, N 1, ст. 53.

3. Ведомости Съезда народных депутатов и Верховного Совета РСФСР, 1992, N 14, ст. 761.

4. Российская газета, 1993, 29 октября.

5. Российская газета, 11 января 1994 г.

6. Российская газета, 27 июля 1994 г.

Скачать бесплатно Скачать работу
Антиплагиат онлайн